Das Landgericht München hat entschieden, dass die Mietpreisbremse in Bayern nicht gilt. Die Mietpreisbremsenverordnung, in der die Gebiete definiert sind, für die die Mietpreisbremse gelten, ist wegen eines Formfehlers unwirksam.
Hintergrund:
Der Mieter einer Wohnung in München hatte gegenüber dem Vermieter einen Verstoß gegen die Mietpreisbremse gerügt und auf Auskunft über die Miete im vorherigen Mietverhältnis geklagt. Die Klage blieb vor dem Amtsgericht München (Urteil v. 21.06.2017, 414 C 26570/16) und nun auch vor dem Landgericht München erfolglos. Ein Auskunftsanspruch setze voraus, dass die Wohnung in einem Gebiet liege, für das die Mietpreisbremse auch gelte. Das sei aber gerade nicht der Fall.
Zwar seien die bundesgesetzlichen Regelungen im BGB zur Einführung der Mietpreisbremse mit dem Grundgesetz vereinbar (dies hatte z.B. das Landgericht Berlin anders gesehen). Auch bestehe überhaupt kein Zweifel, dass der Wohnungsmarkt in München angespannt sei, so dass die Einführung der Mietpreisbremse grundsätzlich gerechtfertigt sei. Allerdings müsse in der Rechtsverordnung, erkennbar sein, warum die betreffenden Gemeinden aufgenommen worden seien. Diesen Anforderungen werde die von der Bayerischen Staatsregierung erlassene Mietpreisbremsenverordnung nicht gerecht. Für den einzelnen Bürger sei nicht nachvollziehbar, mit welchem Gewicht welcher Indikator gewertet worden und weshalb die Landeshauptstadt München in die Verordnung aufgenommen worden sei.
Dieser Formverstoß führt nach Auffassung des Landgerichts insgesamt zur Unwirksamkeit der am 14.7.2015 erlassenen und zum 1.1.2016 in die Mieterschutzverordnung überführten Mietpreisbegrenzungsverordnung.
Im Juli 2017 hatte die Bayerische Staatsregierung eine Begründung zur Verordnung nachgeschoben. Diese kann den Formverstoß aber nicht rückwirkend heilen. Darüber, ob die neue Begründung den Mangel der Verordnung für die Zukunft heilen kann, musste das Landgericht München in diesem Urteil nicht entscheiden.
Die Revision gegen das Urteil vor dem BGH hat das Landgericht München nicht zugelassen.
(LG München I, Urteil v. 6.12.2017, 14 S 10058/17)
Das Landgericht Berlin hält die Mietpreisbremse für verfassungswidrig. Es liege eine ungleiche Behandlung von Vermietern und ein verfassungswidriger Engriff in die Vertragsfreiheit vor. So würden Vermieter, die in der Vergangenheit eine maßvolle Miete verlangt hätten, gegenüber jenen benachteiligt, die die am Markt erzielbare Miete schon maximal ausgeschöpft hätten. Außerdem verweisen die Richter darauf, dass sich die ortsüblichen Vergleichsmieten von Berlin und München um über 70 % unterschieden.
Damit habe der Gesetzgeber eine Bezugsgröße gewählt, die Vermieter in unterschiedlichen Städten wesentlich ungleich treffe - weder der Gesetzeszweck noch die mit der gesetzlichen Regelung verbundenen Vorteile noch sonstige Sachgründe würden dies rechtfertigten.
Es ist jedoch zu beachten, dass das Landgericht lediglich seine Rechtsansicht geäußert habe. Konsequenzen hat das zunächst nicht, denn nur das Bundesverfassungsgericht kann die Mietpreisbremse für verfassungswidrig erklären, nicht ein Landgericht. Es bleibt also abzuwarten, wie die Richter in Karlsruhe entscheiden werden.
Kündigt ein Vermieter seinem Mieter wegen Eigenbedarf und ist dieser nur vorgetäuscht, kann der Vermieter zum Schadenersatz verpflichtet sein. Wenn die Wohnung nach der Kündigung nicht so genutzt wird, wie der Vermieter es angegeben hat, macht er sich verdächtig. Der Vermieter muss dann sehr genau und detailliert begründen, warum der Eigenbedarf später doch nicht umgesetzt wurde. Das hat der Bundesgerichtshof aktuell entschieden und damit beim Eigenbedarf einen strengen Maßstab für Vermieter aufgestellt.
Im konkreten Fall ging es um eine Vier-Zimmer-Wohnung in Koblenz, die der Mieter günstig gemietet hatte. 2010 kam die Kündigung mit der Begründung: Der Vermieter brauche die Wohnung für den neuen Hausmeister. Der zog dann aber wegen Knieproblemen gar nicht in die Wohnung im dritten Stock ein. Das sei nur vorgeschoben, sagt der Mieter. Deshalb verklagte er seinen früheren Vermieter, ihm die höhere Miete für seine neue Wohnung und die Umzugskosten zu zahlen.
Der BGH urteilte nun: Die Angaben des Vermieters seien kaum nachvollziehbar. Zwischen dem Auszug des Mieters und der Absage des Hausmeisters sei viel Zeit vergangen. Dies spreche für einen vorgetäuschten Eigenbedarf.
(AZ: VIII ZR 44/16)